- 핵심 요약
호찌민 시의회가 2026년 2월 13일 상업용 주택 개발을 위한 시범 사업지 28곳을 추가 승인했다. 총 면적 75만 613㎡ 규모로, 이번 승인으로 호찌민 전체 시범 사업 대상지는 182개, 총 약 1,420만㎡까지 확대됐다. 이는 ‘주거용 토지’ 포함 여부 문제로 수년간 막혀 있던 인허가 병목을 정면 돌파하는 조치다. 건설 착공으로 이어지는 실수요 회복 국면에서 VHM·HPG·VCB·KDH·NLG의 펀더멘털 개선이 기대된다.
왜 이게 큰 뉴스인가 — ‘법적 병목’의 배경
안녕하십니까, Alchemist입니다.
베트남 부동산 관련주식을 보유하고 계신 분들, 요즘 많이 답답하셨을 겁니다. VN-Index는 반등했는데 VHM·KDH 같은 부동산 대형주들은 좀처럼 힘을 못 쓰고 있었죠. 그 이유가 바로 ‘법적 병목 현상’이었습니다.
베트남에서는 부지 내에 ‘주거용 토지(Residential Land)’가 포함되어 있지 않으면 상업용 주택 개발 허가가 나지 않는 구조적 문제가 있었습니다. 이로 인해 이미 토지 매입을 마친 우량 사업지들이 완성된 설계도를 손에 쥐고도 수년째 착공을 못 하는 상황이 속출했습니다. 개발사 입장에서는 토지 매입 비용을 부담하면서 매출이 발생하지 않는 최악의 시나리오가 이어진 것입니다.
법적 근거: Resolution No. 98과 2024년 개정 토지법
호찌민 시의회는 이를 해결하기 위해 두 가지 법적 틀을 활용하고 있습니다. 첫째는 2023년 국회에서 통과된 Resolution No. 98/2023/QH15(호찌민 특례법 및 이 결의안은 개발사가 ‘주거용 토지 미포함 부지’라도 시범 사업 방식으로 상업용 주택 개발을 할 수 있도록 길을 열었습니다. 둘째는 2024년 전면 개정된 베트남 토지법으로, 외국인 투자자 보호와 인허가 절차 간소화를 대폭 강화했습니다.
이번에 28곳이 추가 승인된 것은 이 시범 사업이 이제 본격 궤도에 올랐다는 신호탄입니다.
이번 승인의 핵심 내용
2026년 2월 13일, 호찌민 시의회는 상업용 주택 개발을 위한 [시범 사업지 28곳을 추가 승인했습니다 → 원문 링크: https://en.vneconomy.vn/hcmc-approves-28-more-pilot-sites-for-commercial-housing-projects.htm]. 신청된 30곳 중 28곳이 통과된 것으로, 총 면적은 75만 613㎡입니다. 이번 승인으로 호찌민 전체 시범 사업 대상지는 182개, 누적 면적 약 1,420만㎡로 확대됩니다. 새로운 사업지는 남부와 동부 지역에 집중 분포하며, 시 당국은 앞으로도 요건을 충족하는 부지를 지속적으로 심사·추가할 방침임을 밝혔습니다.
| 연도 | 진행 단계 | 누적 사업지(개) | 누적 면적(만㎡) | 성장률(YoY) |
| 2023 | 1차 승인기 (도입) | 35 | 250 | – |
| 2024 | 2~3차 승인기 (확대) | 92 | 680 | ▲ 163% |
| 2025 | 4~5차 승인기 (가속) | 154 | 1,150 | ▲ 67% |
| 2026 (현재) | 6차 추가 승인 (병목 해소) | 182 | 1,420 | ▲ 18% |
(데이터: 호찌민 시의회 인허가 발표 기준 Alchemist 재구성 / YoY는 사업지 수 기준)
수혜 밸류체인 분석 — 주식
부동산 인허가 해소 → 착공 → 자재 수요 → 금융 수요로 이어지는 선순환 구조가 열립니다. 이 흐름에서 가장 직접적으로 수혜를 받는 종목을 계층별로 정리했습니다.
[표 1: 호찌민 시범 사업 수혜 밸류체인 — 핵심 종목]
| 구분 | 종목 | 현재가 (2026.02 기준) | 52주 범위 | 투자 포인트 | 투자 등급 |
| 부동산 개발 (1티어) | Vinhomes (VHM) | 약 107,000동 | 37,600 ~150,900동 | 호찌민 내 최대 규모 개발 파이프라인. 지연 프로젝트 가시성 회복 | ⭐ Strong Buy |
| 부동산 개발 (2티어) | Khang Dien (KDH) | 약 28,300 ~29,700동 | 22,045 ~38,100동 | 호찌민 동부·남부 핵심 토지뱅크 보유. 이번 승인 집중 지역과 일치 | ⭐ Buy |
| 부동산 개발 (2티어) | Nam Long (NLG) | 약 28,800동 | 25,750 ~49,800동 | 호찌민 외곽 중저가 주택 특화. 애널리스트 목표가 평균 44,752동 | ⭐ Buy |
| 건설 자재 | Hoa Phat (HPG) | 약 26,550 ~27,000동 | 17,750 ~30,850동 | 베트남 건설용 철강 점유율 1위. 애널리스트 목표가 평균 34,845동 | ⭐ Buy |
| 금융 | Vietcombank (VCB) | 약 57,000 ~64,400동 | 52,000 ~95,400동 | 개발사 PF 대출 및 주담대 수혜. 52주 고가 대비 조정 중 (중장기 관점) | ⭐ 관심 |
[1]: 2026 Outlook | Residential property sector – Seizing opportunities in the expansion phase – MBS
[2]: 02/09/2026 – “Red sweeps the market – Shinhan Securities
[3]: Investment opportunities for 2026 – Mirae Asset Securities (Vietnam)
VHM (Vinhomes) — 최대 수혜, 고변동성
베트남 최대 부동산 개발사로, 이번 시범 사업의 최대 수혜 후보입니다. 1월 최고가 150,900동에서 현재 107,000동 수준으로 약 29% 조정받은 상태입니다. 지연됐던 프로젝트들의 착공 가시성이 높아지면서 실적 회복 모멘텀이 기대됩니다. 베타 1.99로 변동성이 큰 만큼 분할 매수 전략이 적합합니다.
HPG (Hoa Phat) — 착공의 직접 수혜
“부동산이 움직이면 철강이 뛴다.” 베트남 건설용 철강 시장 1위 기업입니다. 착공 물량이 늘어나면 수요 직접 수혜가 나타납니다. 현재 26,550~27,000동 수준은 52주 고가(30,850동) 대비 충분히 조정된 구간이며, 커버리지 애널리스트 13명 전원 매수(Strong Buy) 의견입니다.
VCB (Vietcombank) — 중장기 포지션
대형 프로젝트 PF 대출과 주택담보대출 수요 증가가 예대마진 개선으로 이어집니다. 그러나 52주 최고가(95,400동) 대비 현재(약 57,000~64,400동) 큰 폭의 조정이 진행 중임을 유의해야 합니다. 부동산 회복이 본격화될 2026년 하반기 이후를 겨냥한 중장기 관점으로 접근하십시오.
KDH·NLG — 호찌민 핵심 입지 레버리지
호찌민 내 실질적 토지뱅크를 보유한 중형 개발사들로, 이번 승인 집중 지역(남부·동부)과 사업 영역이 겹칩니다. KDH 목표가 평균 42,500동(+50% 업사이드), NLG 목표가 평균 44,752동(+55% 업사이드). VHM 대비 시가총액이 작아 상승 탄력이 더 강하게 나타날 수 있으나, 유동성 리스크를 감안해야 합니다.
부동산 직접 투자 전략
주식 투자 외에 베트남 부동산 직접 투자를 고려하시는 분들을 위한 실전 포인트입니다.
외국인 직접 매수 가능 여부 확인
2024년 8월 개정 토지법 기준으로, 아파트·빌라는 분양 승인된 프로젝트 내에서 여권(입국 스탬프)만 있으면 매수 가능합니다. 소유 기간은 최초 50년, 1회 연장 시 최대 100년입니다. 단, 동별 외국인 쿼터 30%, 프로젝트 내 빌라·타운하우스 10% 한도가 있어 사전 확인이 필수입니다.
이번 승인 수혜 지역별 투자 포인트
호찌민 동부(Thu Duc City 일대)는 이번 승인 사업지 다수가 위치한 핵심 구간입니다. 인프라 투자가 집중되고 있어 실거주 수요와 투자 수요가 동시에 형성 중입니다. 남부 지역은 꾸찌(Cu Chi)와 빈증(Binh Duong) 경계 인근으로, [호찌민-목바이 고속도로 착공 예정 — 내부 링크: 호찌민-목바이 고속도로 투자 분석]과 맞물려 접근성 개선이 기대됩니다.
핵심 체크포인트 세 가지
첫째, 해당 프로젝트가 이번 182개 시범 사업지 목록에 포함됐는지 확인하십시오. 목록 포함 여부가 인허가 리스크를 가르는 기준입니다.
둘째, 핑크북(토지사용권 증서) 발급 일정을 반드시 확인하십시오.
셋째, 외국인 쿼터 잔여 물량을 분양사에 직접 확인하십시오.
Alchemist의 실전 접근
인허가 병목이 해소되는 국면에서 가장 먼저 움직이는 것은 선반영을 덜 한 종목입니다. VHM은 1월 고점 대비 30% 조정을 마친 구간이고, HPG는 철강 업황 회복 초입에 있습니다. KDH와 NLG는 작은 기업이지만 호찌민 핵심 입지 토지뱅크라는 확실한 자산을 보유하고 있습니다.
Alchemist가 우선 주목하는 순서는 VHM(최대 수혜, 고변동성) → HPG(간접 수혜, 실적 가시성 높음) → KDH(직접 수혜, 소형 레버리지) 순입니다. VCB는 부동산 회복이 실적에 반영되기까지 시차가 있어 2026년 하반기 이후 비중 확대를 권고합니다.
부동산 직접 투자는 ‘법적 병목 해소 확인 → 분양가 형성 → 공급물량 유입 → 안정화’ 사이클 중 현재 1~2단계 사이에 있습니다. 지금은 막연한 기대감이 아닌, 실제로 182개 시범 사업지에 부지를 보유한 개발사의 핵심 프로젝트에 집중해야 할 시점입니다.
리스크 점검
시범 사업 특성상 리스크도 있습니다. 첫째, 시범 사업 승인이 즉각적인 착공을 보장하지는 않습니다. 추가 인허가 절차와 분양 시장 수요 확인이 필요합니다. 둘째, VCB를 포함한 금융주는 베트남 부동산 PF 부실 이슈가 아직 완전히 해소되지 않은 상태입니다. 셋째, 외국인 투자자 입장에서는 환율 변동(VND/KRW)이 실질 수익률에 영향을 미칩니다. 최근 베트남 동화는 달러 대비 소폭 약세 흐름을 보이고 있어 환헤지 여부를 검토하십시오.
결론
호찌민이 75만㎡의 자물쇠를 열었습니다. 수년간 부동산 시장을 짓눌러 온 법적 병목이 182개 시범 사업지라는 구체적인 숫자로 해소되고 있습니다. 지금은 막연한 베트남 부동산 전반에 베팅할 때가 아니라, 호찌민 남부·동부에 실제 부지를 보유한 우량 개발사와, 그들의 착공이 만들어 낼 자재·금융 수요 수혜주에 집중해야 할 시점입니다.
지금까지 시장의 변화를 꿰뚫는 Alchemist였습니다.
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- • 과거의 실적이 미래의 수익을 보장하지 않으며, 베트남 주식 및 부동산 투자는 환율 변동과 시장 상황에 따라 원금 손실이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
- • 본 포스팅은 특정 종목에 대한 매수/매도 추천이 아니며, 단순 정보 전달 및 Alchemist의 개인적인 의견 공유를 목적으로 합니다.
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